与每个成都人都有关的兴隆湖蓝图——专访成都戴德梁行总经理张裕鹏

4月底，成都土地市场中几宗位于兴隆湖科学城的土地通过挂牌成功“嫁出去”，再一次把成都人的目光聚焦到城南远处这片波光粼粼的水面上。人们大概还没有忘记去年12月29日兴隆湖拍出的9宗临湖土地，过于严苛的土地出让条件让这些土地全部被天投集团收入囊中。而在5个月后，中房、润扬、万科、华侨城这些企业也接受了过去那些看起来苛刻得不可思议的条件，陆续进驻，兴隆湖科学城从未如今天这般热闹。

根据乐居的统计，从2016年年底至今，兴隆湖及附近的秦皇寺中央商务区区域土地市场共通过拍卖和挂牌手段售出土地14宗，宗成交土地规模达到84万平方米，建筑面积超过286万㎡。从规模上看，成都大举开发兴隆湖、秦皇寺的脚步在2017年上半年陡然加快。

而与我们印象中的新城开发模式迥然相异的是，这一次兴隆湖科学城、秦皇寺的开发并没有遵循过去的房地产拉动、产业跟进的旧模式。政府在出让这里的土地时似乎对房地产行业颇有顾虑，所有出让的住宅用地均只能定向销售给兴隆湖科学城进驻企业的员工，且有严格的转让限制措施；就连商业用地的出让也严格限制了拿地企业的开发方向和自持比例。在人们想象中兴隆湖“挖机一响，黄金万两”的景象似乎越来越远。

在兴隆湖的土地供应中反映出了成都对未来怎样的规划？未来的兴隆湖将呈现什么样的图景？兴隆湖是否具备投资价值？带着这些问题，新浪乐居独家专访戴德梁行房地产咨询（成都）有限公司总经理张裕鹏先生，聊一聊这个让我们熟悉又陌生的兴隆湖。

新浪乐居独家专访戴德梁行房地产咨询（成都）有限公司总经理张裕鹏

新浪乐居：张总您好，新浪乐居了解到戴德梁行参与到了兴隆湖的开发中，请问具体而言，戴德梁行参与了哪些领域？

张裕鹏：新浪乐居的网友们好。戴德梁行在科学城的开发中承担了该区域的发展规划及十三五行动计划这一重大项目，通过我们在全球成熟的产业服务方案和经验，为科学城的开发提供了一些建设性的发展建议。

在此之前，戴德梁行受委托，深入研究对比了美国硅谷、印度班加罗尔、上海张江高科技园区等中外成功的科学城，并从中汲取有用的经验用于科学城的规划。目前，我们提出的很多建议也确实在科学城的开发建设中得到了参考。

新浪乐居：您刚才提到了硅谷、班加罗尔和上海张江，这些园区是否是成都科学城比肩的对象，或是可以直接复制其模式？成都科学城的规划理念是什么？未来的科学城将呈现怎样的面貌？

张裕鹏：这些园区是成功的案例，任何成功的案例都是可以借鉴但是绝不能照搬的，而是要根据地区的特点进行科学的规划，这些园区给成都科学城的更多是启发意义。这些高科技园区的主导产业都是新一代的信息技术，这些产业市场需求大、需求稳定、产值高、环境负担小，并且是革命性技术萌发的温床，是理想的产业。

此前成都在城南发展的软件园，软件园在成都高新产业的起步阶段起到了很大的作用，而科学城的规划正是站在高新产业发展的“肩膀上的”，影响力层级完全不一样，是质的提升。

相对于过去的软件园，科学城吸引的人才多元化程度更高，在规划中更多的企业西南总部、研发总部都将在这里，所以规划的配套档次也相应提高了。

成都科学城的建设是一个长远的过程，目前预计成都将花5~8年时间实现产业和人才的引入，目前已经引入的产业包括中科院高能物理研究所、光电技术研究所、诺基亚、清华紫光集成电路项目……都是行业内的领军企业和机构，这串名单未来将越来越长。

在长期的规划中，兴隆湖科学城将成为成都未来的“双核”中的一个，和主城区共同驱动成都经济的健康、高速发展，就好像上海的浦东新区一样。两个“核”各司其职，主城区负责存量市场，科学城负责增量市场。

新浪乐居：我们都注意到科学城的土地出让中政府附加了很多限制条件，这说明了什么？

张裕鹏：科学城的发展是成都未来发展的重中之重，政府在对这块区域进行开发的时候慎之又慎。

目前兴隆湖出让的土地每一宗都是绝佳好地，但是促进产业发展和促进房地产发展很多时候并不能两全其美。科学城的规划中，产业是核心，其他的元素都必须为产业服务。成都不希望在兴隆湖这个希望之地上房地产比产业走得更快，而是希望配套带来产业、产业再带来人，先做生态建设和基础设施建设，再做城市建设。

目前兴隆湖出让的住宅土地全部要求定向销售或者自持，商业土地有配套规定和自持比例，这是希望这里土地上建立起来的项目真正服务于进驻兴隆湖企业的员工们，让他们能够不受房价的压迫、没有心理压力地从事研究，服务于科学成果本身。而他们本身又属于高收入人群，在没有了房价的压力之后消费能力强劲，又能为那些持有科学城物业的企业带来消费需求，这是和传统新区房地产主导模式完全不同的生态模式。

4月底的这批出让土地加起来不到14亿元，但是撬动了超过50亿元的投资总额，配建的商业街、甲级办公楼、综合体和五星级酒店都是为新城区做铺垫。总之，兴隆湖科学城的发展是结构性的发展，而不是片面的发展，未来是可持续的。

为了达成结构性发展，科学城会坚持“产城融合”，每个产业单元的规模在20~30平方公里之间，让科学城的居民可以就近就业、就近购物、就近休闲。加强“小街区规制”，采用中小街区街道分割围合、街区规模50亩左右，公共服务设施就近配套的开放街区模式。这样的模式，体现了现代化追求和国际视野。

新浪乐居：在房地产市场没有向大众开放的科学城，成都市民是否有投资渠道可以搭上“顺风车”呢?

张裕鹏：商品房无法交易恰恰也是兴隆湖的投资机会。随着兴隆湖区域的进驻企业越来越多，人口越来越多，将要释放的消费潜能也越来越大。在这种情况下，这个新的区域服务业缺口也很大，投资科学城的服务业肯定是拥有很多可能性的。现在拿地这些企业，就是看中了兴隆湖服务业的机会，所以愿意花大价钱把这些资产持有手中。

未来，这么多自持物业可能还会催生资产证券化的需求，兴隆湖的自持物业有强大的现金流驱动，回报周期长，都是信用度高的大型企业持有，是资产证券化的良好标的物，未来还可以对这类产品进行投资。

总之，一个健康的兴隆湖对于成都来说就是最好的投资，每个成都人都将因此受益。

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